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タワーマンションの寿命は?マンション選びの3つの要素と、見極め方!

タワーマンションの寿命は?マンション選びの3つの要素と、見極め方!

一般的に、マンションの平均寿命は46年と言われています。

「そんなに短いの?」と、感じると思いますが、これはあくまでも取り壊されたマンションの平均寿命からきています。

実際に30年から40年程度で取り壊されるマンションがある一方、ずっと長く住み続けられるマンションも実はあります。

同じ鉄筋コンクリートで出来たマンションで、なぜそのような差が出てくるのでしょうか?

その違いを確認していきましょう。

マンションの寿命を決める3要素

タワーマンションは、そのほとんどが鉄筋コンクリートで出来ています。

しかし、そのようなマンションでも、寿命が短いもの、長いものと、差があります。

大きく分けて、

・建物本体の耐久性
・メンテナンスのしやすさ
・外的要因

の、3つの要素があります。

建物本体の耐久性

建物本体の耐久性に影響を与えるのが、「水セメント比」です。

鉄筋コンクリートの劣化は、コンクリートの中にある鉄筋が錆びることから始まります。

錆びないように、コンクリートで周りを覆いますが、どうしても時間の経過とともにコンクリートに収縮が起こります。

収縮が多いとヒビが入り、そこから雨水などが入り内部の鉄筋が錆びていきます。

そのひび割れの原因となる、コンクリートの収縮に関係しているのが、「水セメント比」です。

この水セメント比が高いコンクリートを使用して建てたマンションは、ひびが入る可能性が高いので注意が必要です。

また、鉄筋の周りを覆うコンクリートの厚さ、「かぶり厚さ」が、厚ければ厚いほど錆びにくくなります。

アフターメンテナンス

マンションのメンテナンスのしやすさは、マンションの寿命に大きく関係があります。

例えば、「排水管が詰まった」など、日々の設備配管類の不具合は住民の日常生活に大きく影響を与えるので、日頃からの管理が大切になってきます。

そういう点を考えると、点検や清掃などの維持管理がしっかりしていることは、とても大切なポイントになります。

しかし、マンションのような大規模な建物の維持管理には、専門的な知識が必要になります。一般的に新築分譲マンションは、売主であるデベロッパーの関連会社が管理会社となるケースが多いでしょう。

引き渡し後のアフターフォローを1つの付加価値として位置づけているマンションもあります。

万が一、気に入らないことがあれば、マンション管理を専門にしている会社もたくさんあるので、管理会社の変更を検討してもいいと思います。

外的要因

マンションの寿命を決める要素のうち3つ目は、外的要因です。

外的要因とはずばり、地震や火災など、災害が起きた時でも住み続けることが出来るかどうかというものです。

特に、地震については建築基準法という国の認定制度がありますが、より高い耐震性能であるかどうかを見極める必要があります。

「高い耐震性を持つかどうか」の判断基準は、2000年に施行された「住宅性能表示制度」をもとにするといいです。

長寿マンションの見極め方法

先程お伝えしたとおり、マンションの寿命を決める要素はいくつかあります。

しかし専門的な内容が多く、一般の人がチェックするのが難しいことも多々あります。

そこで、簡単な見極め方法として、「住宅性能表示制度」を利用する方法があります。

首都圏の新築分譲マンションの約7割、大手デベロッパーの供給する分譲マンションでは、そのほとんどがこの制度を利用しています。

特にこの制度の「劣化対等級」には、1から3までがあり、等級ごとに耐用年数が異なります。

「等級1」
建築基準法レベルの耐震性があるという意味です。ある意味、最低基準を満たしていると言えます。

「等級2」
建築基準法レベルの1.25倍の耐震性があります。マンションの寿命が50年から60年、概ね2世代に渡って住むことができます。

「等級3」
建築基準法レベルの1.5倍の耐震性があります。マンションの寿命は、75年から90年、概ね3世代に渡って住めることが期待されます。

等級が高いマンションは、先程お伝えした「水セメント比」「かぶり厚さ」といった条件をクリアしている物件です。

タワーマンションの性能評価書の「劣化対策等級」が何等級か確認するだけで、難しい内容をチェックしなくても済みます。

まとめ

タワーマンションを選ぶ際、どうしても「景観の良さ」「交通の利便性」などで、選びがちですが、それだけで決めていくということは危険です。

長く住むことができるマンションかどうか、将来のことを心配せずに、いつまでも快適に暮らすことのできるマンションを選ぶために、今回お伝えした3つの要素をまずは基礎知識として知っていただいて、より希望に添った選択をして欲しいと思います。

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